Методы оценки земель |

Методы оценки земель

Оценка определяется как мнение эксперта, который оценивает стоимость актива, будь то имущество / машина / золото или любой другой предмет. По оценке земли определяется текущая стоимость земли / имущества. В любой оценке земля является одним из важных компонентов оценки. Земли могут быть в единоличном владении или совместной собственности с другими лицами или индусской неделимой семьей. Землю можно определить как баланс доступной площади земной коры после вычета площадей моря. Этим земельным участком могут быть сельскохозяйственные угодья, открытые земли, лесные земли и скалистые и холмистые земли. Земля должна быть разделена на две категории, а именно. сельскохозяйственный и несельскохозяйственный. Сельскохозяйственные земли могут быть далее классифицированы как чисто сельскохозяйственные и полу сельскохозяйственные земли. Дальше, сельскохозяйственные земли на периферии города или муниципалитета могут быть объявлены городскими землями. В широком смысле земли могут быть классифицированы как городские земли и сельскохозяйственные угодья. Городские открытые земли могут быть жилыми / промышленными, и ценность таких земель в первую очередь зависит от потенциальной возможности их освоения путем строительства над ними соответствующих структур. Сельскохозяйственные угодья – это сельскохозяйственные угодья, на основе которых люди могут зарабатывать себе на жизнь.

Необходимость оценки: оценка открытого участка или любого другого имущества требуется для целей подоходного налога, налога на имущество, банков и посольств. Для подачи ежегодных деклараций в отдел подоходного налога, оценка требуется для целей подоходного налога и налога на имущество. Даже с целью получения кредита в банках и для представления сметы посольствам (для получения виз) требуется оценка. Существуют разные методы оценки, а именно. Абстракционный метод, метод Бельтинга, метод развития и сравнительный метод.

Абстракционный метод:Абстракционный метод становится полезным, когда нет информации о сделках с землей в близлежащем районе или, другими словами, с помощью этого метода можно определить стоимость земли, где продажи не осуществляются часто. В этом методе используются следующие три отдельных шага:

Рассматривается близлежащая правильная выборка арендной платы, а ее капитализированная стоимость рассчитывается путем умножения чистого дохода на год покупки (скажем, S).

Сметная стоимость замены вышеупомянутого здания рассчитывается, и затем, после внесения должного учета амортизации, получается показатель, представляющий стоимость только одного здания в настоящее время (скажем, T).

Разница D = (S-T) дает стоимость земли, а если A – площадь земли, то стоимость единицы площади = D / A.

Метод бельтинга: когда должен оцениваться участок большого размера или когда должен быть оценен участок с меньшими размерами и большей глубиной, логично принять метод бельтинга. Это связано с тем, что стоимость земли в целом уменьшается по мере увеличения глубины участка, или, другими словами, передняя примыкающая к земле дорога является более ценной, чем задняя земля вдали от дороги.

Основная проблема, стоящая перед оценщиком при принятии этого метода, состоит в том, чтобы определить глубину, до которой увеличивается максимальная стоимость земли, и с этого момента она начинает уменьшаться или уменьшаться. Следующим шагом будет установление взаимосвязи между стоимостью земли для переднего края. В этом методе рассматриваемый земельный участок делится на разные участки или зоны, и для каждого участка или зоны оцениваются разные показатели. Обычно земельный участок делится на три пояса. Глубина первого пояса у дороги соответствующим образом регулируется. Глубина второго ремня сохраняется на 50% больше, чем у первого ремня, а глубина третьего ремня сохраняется на 50% больше, чем у второго ремня.

Рассмотрите размер, форму, местоположение и различные другие факторы, влияющие на норму земли, подходящая норма земли оценена, и это взято для первого пояса. Для второго ремня берется две трети нормы первого ремня, а для третьего ремня принимается половина нормы первого ремня. Не существует жесткого и быстрого правила относительно соотношения стоимости земли передней части и задней части. Каждый случай должен быть изучен независимо в зависимости от достоинств каждого случая, оценщик должен применить свое собственное суждение.

Метод развития:Этот метод используется для земель, которые не разрабатываются, но имеет потенциальную силу, чтобы оценить их до значительной стоимости, если их преобразовать в жилую / коммерческую или промышленную планировку в зависимости от местоположения, размера, формы, фасада и глубины и т. Д. Если земля НС разработана чистая производственная площадь составляет всего 50%. Возвращаясь назад, можно прийти к нынешнему значению земельного участка.

Сравнительный метод:В этом методе различные сделки с близлежащими землями должным образом изучаются, а затем определяется справедливая стоимость земли для рассмотрения. Таким образом, сравнительный метод будет полезен только в случае активного рынка, где имеется большое количество статистических данных, доступных для сравнения. Оценщик должен убедиться в себе после тщательной проверки всех основных факторов на рынке, что с момента совершения сделки не произошло никаких изменений в условиях. Элемент времени играет жизненно важную роль в этом методе. В случае нестабильных рынков выясняется, что в течение очень короткого промежутка времени доказательства продажи, выбранные для сравнения, становятся ненадежными.

Следующие факторы должны быть приняты во внимание при проведении анализа с использованием сравнительного метода:

i) Местоположение:Ценность земли, которая находится в оживленном месте или центре города или торгового района, безусловно, будет больше, чем стоимость земли, которая расположена далеко от города. Местоположение недвижимости очень важно, и вполне вероятно, что немного другое местоположение может привести к значительным изменениям рыночной стоимости. Это место считается основным фактором спроса на землю.

ii) Размер: размер участка также играет важную роль в определении его стоимости. Скорость большой земли не может сравниться с скоростью маленькой земли. Обычно будет большой спрос на участки определенных размеров в определенной местности. Показатель земельных участков с такими размерами следует рассматривать как тенденцию, преобладающую в этом населенном пункте для получения стоимости рассматриваемых открытых земель.

iii) Форма:Люди предпочитают иметь землю правильной формы. Замечено, что участки земли правильной формы будут продаваться по более высокой цене, чем участки неправильной формы.

iv) Фасад и глубина: Совершенно очевидно, что наиболее ценной частью земельного участка является его уличный фасад, и ценность задней части участка уменьшается с увеличением расстояния от улицы.

v) Возврат фасадов:Угловой участок получает дополнительный возвратный фасад, и в зависимости от важности пересечения улиц или дорог будет происходить соответствующее увеличение стоимости таких участков. Угловой участок имеет лучшую возможность входа и выхода и дает больше света и вентиляции. В жилом районе угловой участок дает широкие возможности для лучшей планировки магазинов или офисов с большим пространством для выставочных залов и рекламы.

vi) уровень:Если естественный уровень земли ниже уровня дороги, на заполнение придется потратить значительное количество, а также существенно увеличится стоимость фундаментов. Напротив, если естественный уровень земли значительно выше уровня дороги, возникнут трудности с прокладкой водопроводных / дренажных линий, и, следовательно, необходимо будет выкопать лишнюю землю, чтобы обеспечить разумный уровень участка.

vii) характер почвы:Для земель с потенциальной застройкой следует учитывать несущую способность почвы. Если несущая способность достаточна, стоимость фундамента будет разумной пропорционально общей стоимости здания. Однако, если несущая способность является низкой, потребуется значительное количество, чтобы сделать конструкцию устойчивой. Таким образом, ясно, что земля с хорошей несущей способностью будет иметь большую скорость по сравнению с землей с низкой несущей способностью.

viii) не имеющая выхода к морю земля: иногда случается так, что участок земли не имеет четко определенного легального доступа, и он со всех сторон окружен участками, принадлежащими другим владельцам, что приводит к меньшей стоимости.

ix) ограничение на разработку:Индекс допустимой площади или FSI должны быть изучены для участка, который будет оценен и изучен. Земельный участок, имеющий более допустимый FSI, будет, естественно, продаваться по более высокой цене по сравнению с участком, имеющим менее допустимый FSI.

X) Обременения: участки земли, на которые распространяются права сервитута на воздух, свет или проезд, будут менее привлекательными для потенциальные покупатели и, в зависимости от причиненных неудобств, будут иметь место снижение стоимости таких земель.

xi) Разные преимущества: В дополнение к вышеупомянутому соображению, если собственность обладает некоторыми особыми преимуществами из-за своего местоположения или по любой другой причине, то же самое следует учитывать при достижении разумной нормы открытой земли.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *