[:ru]
Исследования в прошлом году показали, что двое из трех покупателей решили использовать квартиру. Разумеется, статистика по отдельным городам разная, так как они отличаются инвестиционной активностью застройщиков, а также разными ценовыми отношениями между первичным и вторичным рынком.
Почему люди хотят покупать подержанные квартиры? Прежде всего, они не доверяют планам или визуализациям в папках. Во-вторых, в области уже развита инфраструктура связи и обслуживания. Еще одним преимуществом бывшей в употреблении квартиры является то, что вы можете двигаться в нее быстро, потому что она не требует отделки. Наконец, в-четвертых, риск покупки такой квартиры минимален, что не означает, что вы не должны принимать меры предосторожности.
Остерегайтесь мошенников!
Человек, выдающий себя за владельца, может попытаться продать квартиру нам. Или продавец может выдавить нам недвижимость с юридическим дефектом (например, дело о нерегулируемом правопреемстве). Поэтому сначала мы должны ответить на вопрос, что для нас выгоднее: искать квартиру самостоятельно или воспользоваться услугами посредника, который не только поможет в поиске подходящего жилья, но и проверит юридический и технический статус недвижимости.
Внимание! Конечно, мы можем справиться сами, если сделка совершается, например, с другом или кем-то из семьи. В свою очередь, прежде чем мы примем решение об обслуживании конкретного посредника или брокеров, давайте проконсультируемся с друзьями, которые имели контакты с агентствами.
Используйте только услуги лицензированных агентов. Они дают большую гарантию надежного обслуживания, а также застрахованы от гражданской ответственности. Если брокер допустил ошибку, то есть продал квартиру с какими-то юридическими характеристиками, его страховщик выплатит нам компенсацию.
Мы ищем квартиру.
Нам не нужно торопиться, чтобы принимать решения. Если мы найдем интересную квартиру, это можно сделать на сайте https://tvoyadres.ru/ , попробуем договориться о более низкой цене. Продавцы обычно требуют больше, чем они действительно ожидают получить. И они обычно соглашаются на некоторые уступки. Обычно конечная цена составляет несколько, а иногда даже на дюжину процентов ниже начальной цены.
К сожалению, бывают ситуации, когда владелец требует высокой цены и глух ко всем аргументам. Я даже не хочу говорить о скидках. Что делать то
Совет прост: если квартира действительно отличная и она нам нравится — давайте покупать. Если это только «приемлемо» — давайте искать другой.
Принцип ограниченного доверия
Мы нашли дом или квартиру. Если владелец может оставить его в любое время, и у нас уже есть деньги, мы ничего не можем сделать, кроме как заключить предварительный договор купли-продажи в форме нотариального акта. Такие ситуации, однако, редки, потому что эти типы транзакций, как правило, носят комплексный характер: кто-то продает квартиру, чтобы получить деньги для другой. Поэтому я не хочу рисковать продажей, пока не найду новую квартиру для себя. Обратное может также иметь место — у нас нет денег, потому что мы пытаемся продать нашу квартиру.
Что делать, чтобы убедиться, что владелец квартиры, с которой мы только что договорились о цене продажи квартиры, не передумает? Эти договоренности должны быть записаны в предварительном договоре купли-продажи. Согласно Гражданскому кодексу, этот документ гарантирует, что ни одна из сторон договора не сможет произвольно изменить его условия.
Внимание!Перед тем, как подписать предварительный договор, убедитесь, что лицо, которое продает нам квартиру, является ее владельцем. Какие документы проверить? Прежде всего, давайте запросим документы, подтверждающие право собственности, то есть нотариальный акт о покупке имущества (там будет записано, кто совершил покупку квартиры) или распределение, если это право совместной собственности на квартиру или дом. Конечно, мы также должны проверить, что все данные, введенные в акте, документирующем приобретение, соответствуют данным, указанным в доказательстве продавца.
Если мы покупаем кооперативную квартиру, владелец должен предоставить «сертификат с целью продажи или создания земельного и ипотечного регистра для кооперативного права на продажу», выданный жилищным кооперативом. Такое письмо подтверждает, что владелец уже выполнил свои обязательства перед кооперативом и что нет противопоказаний к продаже квартиры.
Если квартира, которую вы продаете, получена по наследству, вам необходимо судебное решение для получения наследства или нотариальное подтверждение наследства. Если квартира принадлежала разведенному браку, вы должны предоставить постановление суда или соглашение о разделе имущества.
Если квартира продается по доверенности, он также должен предъявить оригинал доверенности — в форме нотариального акта.
Немного сложнее проверить доверие к владельцу при покупке дома и ипотеки. В этом случае он должен попросить выписку из земельного и ипотечного реестра, хранящегося для этого имущества. И эту книгу лучше всего читать самостоятельно (мы ищем ее в отделе земельных и ипотечных реестров районного суда). Книги общедоступны — каждый может их просмотреть. Имея номер книги (владелец должен предоставить ее нам без проблем), мы получим соответствующую копию (заплатим только 30 злотых).
Предварительный договор
После того, как мы проверили квартиру и завершили документы, пришло время подписать предварительный договор купли-продажи. Для вашей же безопасности лучше всего включать его в форме нотариального акта, а не в гражданско-правовой акт. Это дополнительная гарантия того, что квартира будет нашей, даже если продавец захочет выставить нас на ветер, объяснив, что «пришел другой клиент и дал больше». На основании такого договора мы можем потребовать, чтобы суд передал право собственности на квартиру или дом без согласия продавца (суд вместо продавца заявляет, что квартира наша).
Кроме того, независимо от нас, нотариус будет «проверять» наш подрядчик и имущество в формальных условиях.
Но что, если мы подпишем обычный гражданско-правовой договор? Тогда продавец может потребовать только возврата уплаченных денег (возможно, двойного депозита), но квартиры нет. Теоретически, наш подрядчик может подписать договор на бумаге (не с нотариусом), а затем отказаться от него через две-три недели, потому что кто-то решил заплатить больше.
Предварительный договор должен охватывать все договоренности. И это касается не только цены квартиры (включая парковочное место в гараже или мы платим за нее дополнительно), но также касательно перевода задатка, переноса продавца из квартиры и его переноса. В договоре должно быть точно указано, какую квартиру вы покупаете, например, есть ли в ней дополнительные комнаты (подвал, терраса, балкон, гараж). Если они принадлежат квартире, они должны быть указаны в этом разделе договора.
Он также должен включать заявление продавца о том, что квартира является «чистой», то есть без каких-либо дефектов, таких как протекающая крыша, задолженность по аренде или другой предварительный договор, подписанный ранее.
Если в квартире или доме есть ипотека, она должна быть четко указана (стоимость, название банка). Продавец должен взять на себя обязательство погасить кредит в течение определенного периода (и затем предоставить нам сертификат возврата), который обычно следует за окончательным соглашением. Для покупателя с согласия продавца целесообразно передать часть дебиторской задолженности непосредственно в банк для погашения кредита. В сертификате заемщика банк укажет сумму займа, подлежащего погашению, и предоставит банковский счет, а также обязуется выдать сертификат погашения кредита и справку, необходимую для удаления ипотеки. В предварительном договоре также можно указать, что осталось в квартире. Лучше всего сохранить его как приложение к договору.
Мы должны помнить, чтобы скорректировать даты в меру наших возможностей. Прежде чем подписать договор, давайте выясним в банке, как долго мы будем ждать кредит, прибавим к нему две или три недели и на этой основе определим дату подписания окончательного договора.
Внимание! Продавец несет все расходы, связанные с использованием помещения (гаражного помещения) за период до даты сдачи квартиры (гаража) покупателю.
Мы должны быть готовы заплатить депозит продавцу, например, в размере 10% цены на жилье. Такой авансовый платеж обеспечивает обе стороны сделки. Если покупатель передумает, то, согласно Гражданскому кодексу, продавец может оставить залог. Если, в свою очередь, продавец уходит в отставку или не соблюдает какое-либо из условий договора, покупатель может запросить возврат залога в двойном размере.
Окончательный договор
всегда подписывается в форме нотариального акта. В договоре мы указываем, когда будут выплачены деньги (мы определяем их разумно, исходя из наших возможностей) и дату передачи квартиры.
Внимание!Если продавец должен уехать, например, через несколько дней после подписания контракта, мы должны обязательно потребовать внесения его в нотариальный акт. исполнительный приказ. Идея состоит в том, что можно было бы выселить нечестного продавца без дальнейших церемоний, если он задержит выезд.
Внимание! Мы должны оставить часть цены для оплаты при сдаче помещения. Если мы заплатим полную цену до ее выпуска, у продавца не будет стимула.
В день сдачи квартиры должен быть составлен протокол передачи. Показания счетчика должны быть там. Давайте проверим, есть ли уплотнения на счетчиках газа, электричества и воды. Для лучшей документации стоит сфотографировать счетчики с их состоянием, особенно если печати отсутствуют. Давайте опишем это в протоколе.
С этого момента мы, как новые владельцы, обязаны осуществлять все платежи. Мы должны подписать контракты с энергетической и газовой компанией. Для этого мы должны предоставить акт передачи, нотариальный акт о покупке квартиры и удостоверение личности.
Сколько стоит купить квартиру или дом?
Если мы воспользуемся услугами посредника, мы заплатим 2-3 процента. цены на квартиры (плюс НДС).
Внимание! Различные агентства имеют разные комиссии за свои услуги. Например, может случиться так, что брокер запрашивает комиссию дважды (для продажи и покупки) — или только для продажи, но в два раза больше. Эта проблема, а также объем услуг, должны быть заказаны с самого начала, и необходимо договориться с агентом.
Уже при подписании нотариального акта вы должны платить налог по гражданско-правовым сделкам — 2 процента. цены на квартиры или дома. В свою очередь, нотариус возьмет плату, размер которой зависит от цены квартиры или дома. Цены на жилье обычно находятся в диапазоне 100 000 до 1 млн. зл. В случае продажи квартир и домов на вторичном рынке, нотариус может взять половину обычной максимальной ставки. Таким образом, нотариальная плата не будет превышать 505 злотых плюс 0,2%. более 60000 излишков злотых. 23% добавляется к этой комиссии НДС. Также будет так называемый офисные сборы, например, за выписку из нотариального акта.
Внимание! Максимальные ставки нотариальных сборов установлены в постановлении министра юстиции. Конечно, об этой зарплате можно договориться.
Теоретически обе стороны сделки несут солидарную ответственность за уплату налогов и нотариальных сборов. Однако покупатель оплачивает обычай. Конечно, вы можете договориться о ваших собственных условиях сделки.
Получение записи в земельном и ипотечном реестре обойдется нам в 200 злотых. Нотариус заберет у нас деньги (а затем переведет их на счет суда, который ведет земельный и ипотечный регистр).
Кроме того, при покупке кооперативной квартиры мы будем платить на счет кооператива регистрационный взнос и участие (обычно несколько сотен злотых). Лучше всего проверить сумму вступительного взноса и участия до подписания контракта. Эти ставки строго определены в уставе кооператива.
[:]